В условиях пандемии помещения свободного назначения становятся самым востребованным типом коммерческой недвижимости, выяснили аналитики Авито Недвижимости.
Кроме того, именно в данной категории по России зафиксированы наиболее высокие годовые темпы роста интереса потребителей — по этому показателю они уже сейчас превосходят торговые площади, офисы, склады и заведения общественного питания. В Казани спрос на покупку помещений свободного назначения за год также увеличился на 28%.
В октябре 2020 года на помещения свободного назначения пришлось 55% запросов покупателей в сделках купли-продажи на рынке коммерческой недвижимости, а их доля в общей структуре спроса на аренду составила 41%. При этом интерес к таким объектам растет самыми быстрыми темпами в сегменте. Так, за год на 16% увеличилась востребованность помещений свободного назначения, предназначенных для покупки, и на 6% — для аренды. Для сравнения: спрос на складские площади за аналогичный период увеличился на 4% и 5% соответственно, а в некоторых категориях по данному показателю и вовсе отмечается снижение.
В первую очередь, ПСН (помещения свободного назначения) выглядят привлекательно с точки зрения их доступности. Рост цен на данный тип коммерческий недвижимости составил 6% за год — меньше, чем в категориях офисов (+7%), складских (+12%) и торговых площадей (+14%). Кроме того, ПСН изначально обходятся дешевле торговых или офисных объектов: в среднем по стране стоимость кв. метра при покупке в октябре составила 40 тыс. рублей, а при месячной аренде — 590 рублей. Более бюджетным вариантом являются только склады, которые зачастую представляют собой помещения, расположенные в промзонах с неразвитой инфраструктурой, а также заведения общепита — но только при сделках купли-продажи (подробнее — в Таблице 1). При этом заведения общепита часто представляют собой специфические объекты, которые нельзя быстро и просто перепрофилировать под нужды бизнеса, в отличие от ПСН — и в этом покупатели и арендаторы коммерческой недвижимости видят еще одно преимущество данной категории.
«Популярности помещений свободного назначения способствует и трансформация рынка в условиях «новой реальности» — например, большое развитие получили сервисы доставки готовой еды, продуктов, онлайн-ритейл. Все это стимулирует переход на новые форматы ведения торговли — так называемые dark store и dark kitchen, которые, в свою очередь, увеличивают спрос на площади свободного назначения, оптимально подходящие для них по своим параметрам.
Также свою роль играет общая турбулентность на рынке: предприниматели осознают, что при текущей изменчивости ситуации завтра отдельные виды деятельности могут оказаться нежизнеспособными или значительно менее рентабельными. Поэтому они предпочитают ПСН, обладающие относительной гибкостью: их специфика при необходимости позволяет переоборудовать пространство в офис, помещение для сферы услуг, общественного питания или торговли.
Кроме того, на рост спроса мог оказать влияние и сравнительно недавно введенный запрет на размещение хостелов и мини-гостиниц в жилых домах. Помещения свободного назначения на первых этажах жилых домов позволяют легально вести такой бизнес при соответствии другим требованиям — так, например, в объекте под хостел должен быть предусмотрен отдельный вход», — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости в Авито Недвижимости Тимур Зайцев.
Таблица 1. Рынок коммерческой недвижимости в России и его динамика, октябрь 2020
Тип сделки |
Тип недвижимости |
Изменение спроса за год |
Средняя цена за кв. м |
Изменение цены кв. м за год |
Доля в совокупном спросе |
Продам |
Свободного назначения |
16% |
40 000 |
6% |
55% |
Продам |
Торговая площадь |
0% |
58 000 |
14% |
27% |
Продам |
Офис |
-3% |
56 000 |
7% |
12% |
Продам |
Склад |
4% |
10 000 |
12% |
4% |
Продам |
Общепит |
2% |
34 000 |
0% |
3% |
Сдам |
Свободного назначения |
6% |
590 |
10% |
41% |
Сдам |
Офис |
-15% |
830 |
4% |
25% |
Сдам |
Торговая площадь |
-17% |
860 |
8% |
24% |
Сдам |
Склад |
5% |
280 |
15% |
8% |
Сдам |
Общепит |
-26% |
800 |
14% |
2% |
Общероссийский тренд характерен и для отдельных регионов страны — спрос на помещения свободного назначения вырос в большинстве крупных городов России. В лидерах по темпам роста интереса к покупке помещений свободного назначений находится Омск — здесь спрос за год увеличился более чем в два раза (+102%). За ним следуют Новосибирск (+68%) и Симферополь (+46%). Что касается аренды, то ее востребованность в данной категории значительнее всего выросла в Новосибирске (+45%), Екатеринбурге (+29%) и Калининграде (+25%). Для части городов, однако, характерно повышение интереса к покупке и некоторое снижение спроса на аренду ПСН. Такая ситуация, в частности, складывается в Воронеже, Иркутске, Казани, Уфе, и отчасти это можно объяснить желанием более подготовленных игроков рынка сделать выгодные инвестиции в ликвидные помещения, освободившиеся в кризис. Так, в Казани годовой рост спроса на покупку ПСН составил 28%, а показатели интереса в аренде при этом снизились на 6%.
Самые высокие цены на покупку и аренду кв. метра помещений свободного назначения традиционно фиксируются в Москве (187 тыс. руб. и 1 630 руб./ мес. соответственно), Санкт-Петербурге (130 тыс. руб. и 1 040 руб./мес.) и Сочи (97 тыс. руб. и 840 руб./ мес.). Самый доступный кв. метр зафиксирован в Омске (25 тыс. руб. и 440 руб./ мес. соответственно), Волгограде (26 тыс. руб. и 440 руб./ мес.) и Ульяновске (30 тыс. руб. и 430 руб./ мес.). В Казани стоимость кв. метра при покупке составляет 65 тыс. руб., а при аренде — 700 руб./ мес. Подробнее — в Таблице 2.
Таблица 2. Категория помещений свободного назначения в регионах, октябрь 2020
Город |
Тип сделки |
Изменение спроса за год |
Средняя цена за кв. м |
Изменение цены за год |
Волгоград |
Продам |
10% |
26 000 |
4% |
Сдам |
0% |
440 |
-6% |
|
Воронеж |
Продам |
2% |
50 000 |
18% |
Сдам |
-6% |
560 |
7% |
|
Екатеринбург |
Продам |
31% |
60 000 |
10% |
Сдам |
29% |
600 |
-1% |
|
Иркутск |
Продам |
2% |
49 000 |
12% |
Сдам |
-14% |
600 |
13% |
|
Казань |
Продам |
28% |
65 000 |
2% |
Сдам |
-6% |
700 |
4% |
|
Калининград |
Продам |
33% |
48 000 |
2% |
Сдам |
25% |
580 |
2% |
|
Краснодар |
Продам |
3% |
55 000 |
12% |
Сдам |
0% |
560 |
5% |
|
Красноярск |
Продам |
23% |
62 000 |
23% |
Сдам |
0% |
600 |
4% |
|
Москва |
Продам |
23% |
187 000 |
13% |
Сдам |
4% |
1 630 |
-1% |
|
Нижний Новгород |
Продам |
-1% |
55 000 |
12% |
Сдам |
-2% |
550 |
-8% |
|
Новосибирск |
Продам |
68% |
51 000 |
10% |
Сдам |
45% |
600 |
5% |
|
Омск |
Продам |
102% |
25 000 |
1% |
Сдам |
10% |
440 |
14% |
|
Пермь |
Продам |
14% |
42 000 |
-2% |
Сдам |
1% |
500 |
0% |
|
Ростов-на-Дону |
Продам |
14% |
58 000 |
8% |
Сдам |
11% |
590 |
1% |
|
Самара |
Продам |
27% |
41 000 |
-4% |
Сдам |
2% |
500 |
0% |
|
Санкт-Петербург |
Продам |
24% |
130 000 |
-4% |
Сдам |
9% |
1 040 |
4% |
|
Саратов |
Продам |
15% |
31 000 |
4% |
Сдам |
25% |
450 |
10% |
|
Севастополь |
Продам |
15% |
81 000 |
12% |
Сдам |
23% |
790 |
1% |
|
Симферополь |
Продам |
46% |
67 000 |
3% |
Сдам |
5% |
700 |
-1% |
|
Сочи |
Продам |
-3% |
97 000 |
4% |
Сдам |
5% |
840 |
5% |
|
Томск |
Продам |
19% |
37 000 |
0% |
Сдам |
24% |
500 |
11% |
|
Тюмень |
Продам |
12% |
60 000 |
-3% |
Сдам |
13% |
630 |
9% |
|
Ульяновск |
Продам |
0% |
30 000 |
6% |
Сдам |
-3% |
430 |
-4% |
|
Уфа |
Продам |
1% |
55 000 |
-2% |
Сдам |
-23% |
650 |
0% |
|
Челябинск |
Продам |
24% |
41 000 |
0% |
Сдам |
3% |
500 |
11% |